（2009年7月1日－7月31日）
上海历年多半都有在三季度才真正大量供应住宅用地的习惯，一、二季度则常常供应匮乏，甚至断档。而今年上海土地一级市场供应一反常态——土地交易市场今年至今已推出住宅用地（含商、住综合用地，下同）近260万平方米，占今年已推经营性用地规模的七成，达到了去年同期的三倍以上，属历年罕见。
继外高桥高调向近40家开发商推介四幅森兰地块之后，上海土地市场在7月31日和8月2日相继推出54、55号两个经营性用地公告6幅土地，共57.2861万平方米。至此，上海今年以来已推出经营性用地逾370万平方米，已达到去年全年经营性用地的推地量。
事实上，今年下半年上海住宅用地的供应“节奏”，在7月份或已可窥见一斑。当月，上海土地市场挂出了4个经营性用地出让公告，推出经营性用地16幅，涉及土地出让面积约103万平方米。其中，住宅用地有8幅，涉及出让面积约90万平方米，占7月份总出让规模近九成。
【导读】
森兰•外高桥四幅共10万平方米住宅用地近期挂牌
上海国企绿地30.25亿夺北京大兴地王 进军北京
沉寂9个月 万科今年在沪首拿地
让路世博 上海部分区域房产项目将停工8个月
41号公告结果：商业地块出让平淡收场 旭辉获长宁地块
上海首发住宅土地出让预告
京沪两地拟大举推地平抑房价 嘉定拟推1000亩
上海最后黄金地块 李嘉诚卷土重来逼近东八块
政府酝酿制度改革：上海土地出让谋弃“价高者得”
51号土地公告：长风5B地块受关注 底价近10亿
45号土地公告结果：金地勇夺赵巷10号地块
REITs管理办法终露面 银监会版可投房企股权
54号土地公告：普陀长风宅地30.58亿挂牌 料将成上海新地王
一、森兰•外高桥四幅共10万平方米住宅用地近期挂牌 7月4日，上海外高桥保税区开发股份有限公司（下称外高桥）发布公告称，将在近期推出有浦东新江湾之称的“森兰•外高桥”项目中四幅住宅用地，总建筑面积达16.2万平方米。此前小幅土地的出让已经在上海引发争地热潮，随着开发商最期待的大型住宅用地相继入市，上海土地市场将迎来激烈的资本竞争。
公司公告称，将通过上海市房地产交易中心，采用公开挂牌的方式转让“森兰•外高桥”项目南部国际社区 A2-1、A6-1、A7-1、A9-1地块。四幅地块的建设用地面积分别为47870平方米、26110平方米、20140平方米、8690平方米，总计超过10万平方米；规划容积率分别不大于1.8、1.3、1.4、1.6；除A2-1、A9-1含20%配套商业外，其余部分全部为纯住宅用地。以容积率计算，全部土地总建筑面积达到162209平方米。外高桥方面表示，拟将四幅地块作为一个标的公开挂牌出让。
根据规划， 该项目东至杨高北路，南至赵家沟、西至张扬北路，北至航津路。项目分为北、中、南三块，南块北至五洲大道，南至赵家沟，取名“sunpark”，即“森兰•外高桥”居住区。占地面积约256万平方米，人均绿化面积约65平方米。住宅规划建筑面积约100万平方米，另有124万平方米的生态岛、生态湿地及城市园林。
去年7月，仁恒地产以底价11.9亿元摘得“森兰•外高桥”A1-1、A1-2地块，折合楼板价约7400元/平方米。上述四幅土地若参考去年底价挂牌的话，则起始价格将在12亿元左右。
二、上海国企绿地30.25亿夺北京大兴地王 进军北京
北京土地市场的热度持续升温，北京诞生又一幅区域性地王。上海地产老大绿地集团经过243轮竞拍，以30.25亿元天价从包括万科、北京首创、龙湖地产等9家公司手中抢得北京市大兴区黄村地块，最终成交价格相比地块挂牌起始价高出116%。这也是绿地集团在北京的首个房地产项目。
北京大兴区黄村19号商业金融和混合用地、20号居住项目规划总建筑面积约45.8万平方米，起始价约14亿元。当天下午的拍卖总共有北京首创、龙湖地产、北京首开、北京兴创、金隅股份、中建国际、福建融侨、绿地集团和万科地产在内的9家房地产开发公司参与了此次竞拍。绿地集团经过243轮竞拍后最后以超出起始价116%的价格摘得地块。
据悉，这是绿地集团在北京的首个房地产项目。而今年以来，绿地集团上半年已经新增土地储备14幅，土地面积超过3000亩。
三、沉寂9个月 万科今年在沪首拿地
注重土地价格和收益的万科，今年2月以来，在一线城市土地市场几乎“颗粒无收”。据悉，万科6月在上海土地市场获得一幅小面积的配套房用地结束了万科约5个月时间在一线城市土地市场“无作为”的态势。不过，这离万科上一次在上海拿地已相隔9个月。
万科近期在上海新增加的首个项目，是上海七宝35号北配套商品房项目。万科拥有该项目51%的权益，需要支付地价款0.79亿元。该项目位于上海闵行七宝镇，项目净占地面积约3.9万平方米，容积率1.8，计容积率建筑面积约7万平方米。就一线城市而言，上海七宝配套房项目，是万科今年在一线城市(北京、上海、广州等)获得的第二个项目。
目前一线城市的土地价格太高，因此，万科将眼光转投向土地价格相对较低的二线城市。万科销售月报显示，6月份万科新增加了8个项目，其中有7个项目是在二线城市拿的。粗略计算，这8个项目的净占地面积合计77.7万平方米，万科共需支付47.03亿元地价款。
四、让路世博 上海部分区域房产项目将停工8个月 7月6日，上海市规划局召开与房地产业相关的世博协调会，要求涉及世博板块的房地产项目在明年4月至11月期间停止施工、动拆迁等工程进度。虽然停工范围没有北京奥运会期间的范围大，但停工期远超2008年奥运会。专家称此举将进一步加剧上海楼市短期供给紧张的局面。
参与此次协调会的开发商涉及黄浦区、卢湾区、浦东新区等多个区域的在建和拟建项目。会议结束后，又以盖章文件方式下发了会议精神。另外，除了停止施工和动拆迁，在建工程外墙也要包好。
资料显示，世博会园区占地面积5.28平方公里，包括围栏区和围栏区外的配套设施用地，其中浦东3.93平方公里和浦西1.35平方公里。分析人士称，与5.28平方公里直接相关的房地产项目不多，外高桥、泛海建设等一些企业的地块项目从地理位置上最为接近。但根据记者获得的消息，参加相关政府部门规划协调会的企业远不止这些，一家项目位于小陆家嘴区域的商用房地产企业也被邀请在列，可见世博停工项目所处范围被大大外延。“如果只看世博板块，其实影响不大，但如果停工范围大幅度外延，上海楼市的短期供给就将变得更加严峻。”一位上海房地产业资深人士表示。
五、41号公告结果：商业地块出让平淡收场 旭辉获长宁地块 7月8日，上海土地出让41号公告开标，和6月中旬开标的35号公告（多为住宅地块，几乎均溢价成交）相比，此次41号公告的竞标过程将相对平淡。在开标的41号公告5幅商业地块中，仅有位于长宁临空地块的一幅地块经过现场竞价，且仅以溢价15%成交。
截至竞买申请时间，41号公告推出的5幅地块均有企业申请竞买，但仅有2幅地块的竞买申请人数超过1位。其中，约2.3万平方米的长宁区221街坊3丘（临空10-2）地块有22家企业领取了申请文件，且有5家企业申请竞买。该地块正式开标，5家申请竞买的企业全部到场并参与竞标。经过16轮竞价，该幅地块被旭辉集团以3.15亿元的价格收入囊中，这一价格高出底价4000万元，溢价约15%，成交楼板价约6800元/方米。
而另一幅出让面积仅为6555平方米的颛桥镇220号地块则有4家企业领取了申请文件，其中3家企业申请竞买。颛桥地块正式开标，3家申请竞标的企业只有2企业参与现场竞标。最终该地块被上海长桥钢材市场经营管理有限公司以2920万元拍得，高出底价501万元，溢价约20％，成交楼板价4454元/平方米。
除了上述两幅地块，41号公告中的其余3幅地块均只有独家企业申请竞买而最终以底价成交。其中，41号公告中出让面积最大——20万平方米的轨道交通十号线吴中路停车场地块则被申通地铁资产经营管理有限公司独家竞得，成交价即底价12.1502亿元，成交楼板价仅2612元/平方米。有市场分析人士认为，吴中路停车场地块地理位置优越，楼板价较低，开发潜力巨大，仅有独家企业竞买有些“出乎意料”，“可能是考虑到配合轨道交通建设，所以经过一定安排。”
另外，内环内的商业地块——徐汇区斜土街道100街坊因出让文件要求“参与竞买的企业具有不少于3年的四星级以上酒店管理经验”，更是将没有高级酒店管理经验的大部分住宅开发商拦在了门外。昨日，该地块被美仑大酒店有限公司以2.35亿元的底价拍得，成交楼板价9586元/平方米。
六、上海首发住宅土地出让预告
为科学合理安排土地供应规模和进度，方便意向竞买人及时掌握土地出让有关信息，上海市规划和国土资源管理局发布今年第5、6号拟挂牌出让地块“预公告”。预公告地块涉及3个地区共计6幅地块，全部为居住用地。地块分布在浦东、嘉定以及松江，总面积约68.4万平方米。加上51号土地出让公告中住宅用地，近期上海住宅用地投放量超过100万平方米。
值得关注的是，5、6号拟挂牌出让地块“预公告”中包括市政府规划的“大型居住社区”地块，例如：江桥大型居住社区地块(一期)地块，25.7万平方米；松江大型居住社区泗泾基地A地块,18.3万平方米；曹路大型居住社区则计划推出4幅用地，总面积达24.43万平方米。
业内人士认为，上半年房价大幅上涨，为了增加供应量住宅用地供应必然要加大力度，预计下半年上海住宅用地将明显放量，嘉定区的嘉定新城、南汇区域、松江区域等都将是新增土地供应的集中区域。
七、京沪两地拟大举推地平抑房价 嘉定拟推1000亩
和上一轮宏观调控“以抑制成交来平稳房价”的策略不同，这一次楼市飙升，各地方政府选择了增加供给来平抑房价。
2009年上海全年计划土地出让总量超过1200万平方米。而上半年上海仅推出了235.3万平方米土地，仅完成全年计划的20%多。“剩余的900多万平方米都要在下半年集中推出，那对市场来说将是很好的供给增加信号。”该人士表示。包括嘉定区的嘉定新城、大浦东板块的南汇区域、松江区域等，都将是上海集中的新增土地供给区。
在近日举行的一次上海嘉定区土地市场内部讨论会上，上海嘉定区政府土地招商负责人向在沪多家房地产龙头企业介绍，作为下半年上海土地出让的重点区域，嘉定拟推出800至1000亩的土地供给。
无论如何，增加供给以平抑房价的做法已经成为市场共识。几乎与此同时，北京市国土局相关负责人也公开表示，北京将加大政府土地储备力度，加快土地的市场供应，以应对开发商恐慌性拿地局面。具体计划是下半年供应经营性用地1000公顷。而北京朝阳区举行的“推进城乡一体化暨土地储备工作动员会”上，相关政府负责人也透露，朝阳区将全面启动26.2平方公里农村地区的土地储备，下一步还将增加10个乡8.5平方公里的土地储备，用于居民用地、商业开发、产业服务等。
八、上海最后黄金地块 李嘉诚卷土重来逼近东八块 这个被誉为“上海最后一块黄金地”的旧城区，位于上海市静安区东北部，由八个连绵的旧街坊组成，东至成都北路（南北高架）、南至北京西路、西至石门二路、北至新闸路，总面积17.64万平方米。而西斯文里就“镶嵌”在因周正毅而一举成名的“东八块”区域中间。
本月初，紧邻东八块的西斯文里地块围墙之中，陆续有打桩设备、管桩运抵。7月12日，现场一位黑衣包工头说，该地可以确认是和记黄埔地块：“这里的地皮是黄金铺成，说建成后只租不卖。”
西斯文里项目亦在此新规划的“绝版黄金宝地”之中。它虽不属于周正毅当年所签的老东八块，但由于紧密相连而共属于百姓口中的“大东八块地区”。如今，一切已物是人非，周正毅正在二度服刑，而当时铩羽而归的李嘉诚财团，却借助新的规划，再度曲线逼近“东八块”。
上海外国投资工作委员会的一份批复显示，2005年，拥有西斯文里项目的公司将其权益分别卖给英属维京群岛Beright Investments Limited、上海达安房产投资公司和上海盛融投资有限公司。受让方三家公司付出的收购总价为2.925亿元。
当时渣打银行（香港）有限公司出示给上海政府的一份资金状况证明显示，Beright Investments Limited即是和记黄埔地产有限公司控制实体，“资金状况良好，与本行之一切交往均感满意。”
而此后不久，上海金马中房置业有限公司正式更名为长和达盛（上海）有限公司，2007年新规划设计办公楼项目，新公司注册资本从9933万元增至2.2175亿元，投资总额扩大至4.435亿元，其中50%自有，50%银行贷款。
至此，和记黄埔终于通过与本地国有企业的联手，曲线逼近东八块区域。
九、政府酝酿制度改革：上海土地出让谋弃“价高者得”
有关地价与房价关系的争论还没有结束，开发商们已经在各地创下了一个又一个的天价地王。不过，类似的价高者得、地王频现现象或许不会持续很长时间。日前获悉，上海正在酝酿一系列土地出让制度的改革，其中一条就是修改“价高者得”的竞地方式。
2001年7月20日正式实施的《上海市土地使用权出让招标拍卖试行办法》沿用至今，《试行办法》规定：通过公开竞买，应价最高的竞买人获得出让地块的使用权。但最高应价未达到拍卖底价的，拍卖人应当终止拍卖。
因此，上海市有关部门酝酿将一段时期内甚至是全年各区能够出让的土地信息汇总后公布，开发商对心仪土地选择后再进行出让，这一模式将类似香港使用的“勾地”制度。
所谓“勾地”是指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并出价，在政府认可其出价后，再行挂牌、招标、拍卖的交易方式。
这种制度发源于香港地区，2006年国土资源部曾发文试图借鉴此方式。该制度除了信息透明之外，也可以在市场低谷时期防止土地流标现象的发生。
同时，为了加快土地出让后的开工进度，未来上海还可能提高“熟地”的交地标准，未来土地交付给拿地开发商时须已经通过规划、环境等审批手续，具备开工条件，开发商可以在拿地最短时间内立即开工，从而缩短楼盘上市时间。
实际上，上海在前一次楼市高峰时期的2004年曾经采用过土地出让价格区间制度，开发商出价过高或者过低都可能无法取得地块所有权。这一制度后来使用一段时间后取消。去年来上海也已经采取了一系列土地新政，包括建立土地交易市场、进行土地出让预告等。
十、51号土地公告：长风5B地块受关注 底价近10亿 7月20日，上海市规划和国土资源管理局发布的今年51号土地公告，推出了徐汇、普陀、嘉定、宝山和金山的9幅经营性用地，出让面积合计达45.5万平方米，其中，只有嘉定区的3幅地块涉及住宅用地，其余则为商办、商住及宾馆用地等。
在此次新推出的地块中，嘉定区南翔镇的A07、A08地块是唯一的两幅纯住宅用地，合计规划建筑面积合计为15.34－17.895万平方米。按照4.832亿元的挂牌起始价估算，起拍楼板价为2700－3150元。
与之毗邻的南翔镇A02、A09、A10地块，则部分为居住用地（部分商住综合用地），出让面积约16.6万平方米，容积率在1.8－2.2之间，底价7.558亿元，估算其建筑面积为29.88－36.52万平方米，所以起拍楼板价仅2070－2529元/平方米左右。
另一幅涉及住宅的嘉定区菊园新区北水湾B1、B2、B4地块，为商住综合和住宅、商业、办公用地，出让面积约6．54万平方米，容积率2，住宅比例为84%，底价3．0085亿元，起拍楼板价亦仅为2300元。
相比之下，51号公告中的嘉定3幅地块的底价均较低，引起开发商争夺将不可避免。
51号公告中最为引人关注的当属长风地区5B地块，其土地性质仍为经营性办公用地，出让面积3.95万平方米，容积率2.5，其规划建筑面积约9.875万平方米，底价9.73亿元，起拍楼板价为9853元/平方米左右。
另一幅沿河的商办综合用地——漕宝路田林街道213街坊地块也引起注意，其出让面积2.53万平方米，容积率3.0。或许是受到莲花河畔景苑楼房倒塌的影响，在这块沿河用地的出让文件中特意标明，地块西侧沿蒲汇塘的多层建筑“退界”不小于20米，高层建筑退界则不小于25米，而南侧沿漕宝路的多层建筑退界不小于10米，高层建筑退界不小于15米。
十一、45号土地公告结果：金地勇夺赵巷10号地块 7月23日下午，历时仅数十分钟，备受各方关注的上海“青浦赵巷10号地块”毫无任何悬念地以30.48亿元的成交价被金地一举拿下。也凭此成为今年当之无愧的“地王”。根据拍卖的结果计算出来的楼板价为14495元/平方米，该地块溢价222%。
金地参与竞标的负责人表示，青浦赵巷面积大、可操作空间强，加上项目位置佳，对于这样一块好地，以30亿夺得非常划算。而此前呼声极高的龙湖地块有关负责人表示，今日报价的心理价位未到达30亿，但相差不多。
而对于今天拍卖的青浦赵巷地块，相比地块起始价9.4603亿元，金地今天以30.48亿元拿地，溢价222%成交，创下今年上海土地市场单幅住宅地块价格之最，成为今年来最贵宅地。
此外，金地此次拿下的10号地块相比之前龙湖拿下的8号地块，价格要高出40%，不过，金地负责人表示，由于时机不同，今日拿地和当日龙湖昔日不可同日而语，“现在取消了限高和70/90限制，那时也没有欢乐谷、虹桥大枢纽，因此两者并没有可比性。”
十二、REITs管理办法终露面 银监会版可投房企股权
千呼万唤之下，房地产投资信托基金（RealEstate Investment Trusts，下称REITs）的具体管理办法终于露面。一份《房地产集合投资信托业务试点管理办法》（下称《管理办法》）已由银监会联合央行草拟完毕并负责解释，这份央行银监会版的REITs方案明确指出，房地产投资信托业务由银监会和央行监督管理。虽然尚未确定具体施行时间，但作为基于银行间市场的交易信托，REITs产品的主体上市、交易以及具体投资方案已成形。
尽管证监会和银监会两大系统几乎同时启动REITs方案研究，但相比于证监会面对公开市场的种种法律问题，银监会方案则相对更加实际。
据悉，今年上半年，银监会及央行就已联合研究出台上述《管理办法》。这份《管理办法》规定，REITs将由依法设立的信托公司作为受托机构，通过公开发售信托单位设立房地产集合投资信托。
从《管理办法》来看，未来上市的REITs更类似于一个封闭式的房地产投资基金，值得注意的是，未来募资的主要投资方向将主要用于境内成熟物业。
这份《管理办法》中，房地产投资信托资金主要投资方向包括：可产生稳定收入的房地产项目；空置或没有产生收入的房地产或在建房地产工程；商业物业抵押贷款作为标的而发行的金融产品，或收购房地产抵押贷款，或以债权及物权的方式运作于可产生稳定收入的房地产项目等。信托还可以通过投资公司股权的方式间接持有房地产。
《管理办法》中还规定，信托财产不得从事或参与土地开发，也就是说，将投资信托与一般的房地产开发资金进行明确区别开来；此外不得投资境外物业，不得进行资产担保等。
上海模式——浦东版REITs方案集结四大国企 陆家嘴优质办公楼置入资产包
此前浦东金融办研究的一份REITs方案中，首批资产包主要以浦东几家以工业开发区为主体的国企，包括金桥集团、外高桥集团和张江集团，三家公司拟将旗下工业地产打包上市，涉及物业总数达105项，建筑面积合计约139.61万平方米。随着陆家嘴集团的加入，在加入陆家嘴以后，此次浦东版REITs方案囊括了浦东地区最大的四家国有房地产企业，并把浦东开发商最精华的物业一举列入其中。
和其他三大国企基本置入名下工业地产不同的是，陆家嘴置入的物业还是之前决定的办公楼项目，考虑到租金回报情况，陆家嘴此次只会把比较成熟的两到三个物业放入整体REITs资产包中。尽管从数量来看，陆家嘴项目仅占到很小的比例，但是由于办公楼物业总体面积较大，加上物业位置基本都处于浦东黄金地段，如果以价值以及租金来计算，陆家嘴在整个资产包中所占的份额将不低于其他三家公司。
另外，可以确定的是，浦东REITs目前还是倾向于利用国内现有的银行间交易平台进行流通，以投资机构的认购为主。
十三、54号土地公告：普陀长风宅地30.58亿挂牌 料将成上海新地王
上海市规划和国土资源管理局7月31日发布54号公告，公布了5幅国有建设用地使用权的出让公告，位于普陀、闵行、嘉定、松江等4个区，其中3幅为居住用地，合计建筑面积近60万平方米的土地。除长风6B、7C地块外，另外还有两幅大面积住宅土地。嘉定区菊园新区B10地块总建筑面积达16万平方米，容积率1.5；而松江区古楼路2号地块土地面积超过12万平方米，容积率低于1.0。
去年曾经遭遇退地和流标风波的普陀长风地块此次大手笔推出两幅相邻大型住宅地块，长风6B、7C地块，两地块总出让面积达到14.2108万平方米，按2.2容积率计算，总建筑面积为31.2637万平方米，出让总价达到了30.58亿元，楼板单价接近1万元/平方米。
去年7月，上海市房地局曾推出长风商务区首幅住宅用地7C北地块，土地面积6.8万平方米，出让面积5.08万平方米，容积率不超过2.2。当时地块报价价16.053亿元，楼板价高达14364元/平方米。地块曾吸引了近30家开发商领取挂牌文件，但最终在经济环境受困的情况下，该地块由于挂牌价格太高而惨遭流标。
和去年的清冷市场不同，今年长风6B、7C地块已经引来不少开发商的关注，已有包括华润、中海、龙湖、仁恒在内的近10家地产巨头们已经在摩拳擦掌，一场激烈竞争不可避免。
长风6B、7C地块成为今年新地王几乎已是板上钉钉。